همه چیز در مورد وام خانه در استرالیا از زبان یک ایرانی
برای دریافت مشاوره رایگان در این خصوص، اطلاعات تماس خود را از طریق دکمه زیر ثبت کنید تا همکاران ما در اسرع وقت با شما تماس بگیرند.
با توجه به اهمیت خرید خانه در استرالیا، در این قسمت از مجله ی استارت ویزا با یکی از هموطنانمون همراه شدیم که در خصوص خرید خانه و نکات مهم اون از جمله دریافت وام خانه ما رو راهنمایی میکنند.
در استارت ویزا همراه ما باشید.
در این ویدئو به وام خرید خانه در استرالیا اشاره شده است.
انواع وام خرید خانه و تفاوت آن ها
ما چندین نوع وام خونه داریم که به دو شاخه ی اصلی تقسیم میشن.
- اشخاصی که میخوان خونه رو بخرن و داخلش سکونت کنن.
- افرادی که به عنوان سرمایه گذاری و سوددهی میخوان خونه رو بخرن.
هرکدوم از این دو شاخه، به زیرمجموعه های مختلفی تقسیم میشن. زیرمجموعه های مختلف این ها شامل مدارک هایی هستن که طرف میتونه به بانک ها ارائه بده تا بتونه این وام رو بگیره.
این مدارک که بهشون میگن فول داکت (Full doct) یعنی تمامی مدارکشون کامله و میخوان برای گرفتن وام اقدام کنن و بانک هم خیلی خوشحاله از این که یه مشتری رو داشته باشه که تمام مدارکش تکمیل باشه.
بیشتر بخوانید: تعداد فارسی زبانان در استرالیا چه قدره؟
نقش سابقه کار در گرفتن وام خانه
مدارک کامل شامل این هست که اگه طرف یه جا توی یه شرکتی داره کار میکنه، حداقل ۳ ماه در اون کمپانی کار کرده باشه. بعضی از بانک ها اعلام میکنن که حداقل ۶ ماه در اون کمپانی کار کرده باشه.
برای بانک ها مهمه که بدونن در اون سمت و نقشی که فرد داره کار میکنه، در مدت یک سال تا سه سال گذشته در اون سمت و نقش بوده یا نه درواقع اون سابقه ی کاریش براشون مهمه که بدونن مثلا اگه شخص توی شرکت ساختمونی داره کار میکنه، ایشون تو سه سال گذشته هم تو شرکت ساختمونی دیگه و در همون سمت کار کرده یا نه. چنان چه این طوری باشه، بانک ها خیلی راحت تر به این مورد نگاه میکنن و زودتر کنار خواهند اومد.
افراد self-employed چه زمانی میتونند برای وام اقدام کنند؟
- اگر طرف برای خودش کار کنه و بیزینس خودش رو داشته باشه نیاز هست که بین ۱ تا ۲ سال از چرخش مالیاتیش رو نشون بده. توی این قضیه ما میتونیم به صورت فول داکت (Full doct) پیش بریم یعنی با مدارک کامل به جلو بریم.
- حالت بعدی به صورت لو داکت (Low doct) هست یعنی شما یه سری از مدارک رو دارید و یک سری از مدارک رو ندارید درواقع مدارکتون کامل نیست اما بدون مدارک هم نیستید. این یه گزینه ایه که خیلی ها در حال حاضر برای خرید خونه چه برای سکونت و چه برای سرمایه گذاری از این راه پیش میرن.
بیشتر بخوانید: کردیت فایل در استرالیا
آیا بدون داشتن مدارک میتوان برای گرفتن وام اقدام کرد؟
حالت بعدی که داریم نو داکت (No doct) هست یعنی شما هیچ مدرکی نداری فقط یه ثبت نام برای بیزینستون دارید و اون بیزینس حدود ۲ سال داره کار میکنه و شما خیلی مدرک ندارید در این حالت بانک ها حتی به تعداد انگشت های یک دست هم نمیرسن که بخوان صفحه ی شما رو نگاه کنن البته به این که شما چقد پول پیش دارید هم خیلی بستگی داره.
نکات مهم در خصوص پول پیش خانه و بیمه LMI
مبحث مهم بعدی در گرفتن وام خونه اینه که شما چه حدی رو میخواین از اصل پول خونه وام بگیرید؟
به طور مثال چنان چه ملکی که شما میخواین خریداری کنید، یک میلیون دلار هست، بانک نگاه میکنه که شما چقدر از پول پیش خونه رو دارید، ۵ درصد، ۱۰ درصد، ۲۰ درصد یا بیشتر از ۲۰ درصدش رو دارید. چنان چه شما بخواین با تمامی مدارکتون اقدام کنید و ۲۰ درصد رو داشته باشید، دیگه لازم نیست اون بیمه ی LMI که بانک میخواد رو پرداخت کنید ولی اگه شما کم تر از ۲۰ درصد رو داشته باشید یعنی بین ۵ تا ۲۰ درصد، شما شامل اون بیمه هستید و باید بیمه ی LMI رو پرداخت کنید. مبلغ این بیمه، کم نیست.
بنابراین من پیشنهادم به مردم این هست که با ۵ درصد برای خرید خونه اقدام نکنند و اگه میتونن با ۱۰ درصد اقدام کنند چون در این زمینه مجبورن هزینه ی بیمه ی بالایی رو پرداخت کنند که عملا استفاده ای هم براشون نخواهد داشت، بیشتر یه امنیتی هست برای بانک ها که بتونن از اون استفاده کنند.
برای Full doct بین ۵، ۱۰ تا ۲۰ درصد هست، برای Low doct که مدارکشون کم تر هست یا مدارک مختلفی رو دارن، از این طریق که میخوان اقدام کنند اصولا بین ۶۰ تا ۸۰ درصد رو بهشون وام میدن یعنی طرف باید بین ۲۰ تا ۴۰ درصد پول خونه رو خودش داشته باشه. در حالت No doct که هیچ مدرکی ندارند، اصولا بانک ها ملزم به این هستند که ۵۰ درصد بیشتر به این ها وام ندن و طرف باید ۵۰ درصد دیگه رو خودش داشته باشه.
برای گرفتن بهترین نرخ چه باید کرد؟
در حالت Full doct شما میتونید بهترین نرخ ها رو بگیرید. نرخ هایی که توی بازار هست و نرخ هایی که اصولا بانک ها تبلیغ میکنند، واسه کسانیه که تمامی مدارکشون کامل هست و همین طور این که شما چند درصد از پول خونه رو دارید. چنان چه ۲۰ درصد از پول خونه رو داشته باشید، شما شامل اون بهترین rate خواهید شد. هرچقدر پول پیشتون کم تر باشه، اون مقداری هم که شما میتونید تخفیف بگیرید برای rate بهتر، کم تر میشه.
در حالت Low doct، rate بالاتر خواهد رفت. مثلا اگه در حالت Full doct بتونیم ۲.۹۸ درصد بگیریم در حالت Low doct میشه بین ۴.۵ تا ۶ درصد، بعضی بانک ها تا ۷.۵ درصد هم میرسه.
در حالت No doct از ۸.۵ درصد شروع میشه به بالا.
گرفتن وام خونه در استرالیا نمیگم کار سختیه، برعکس کار آسونی هست ولی باید بدونید که دقیقا چه محصولی رو نیاز دارید و با چه مدارکی میتونید پیش برید.
بیشتر بخوانید: ۱۰ وکیل برتر مهاجرت به استرالیا
گرفتن وام خونه نسبت به وام شخصی راحت تره یا بانک ها سخت تر میگیرند؟
وام شخصی یک مقوله ی کاملا جدایی رو داره. ما برای وام شخصی دو حالت داریم، یا روی اون سکوریتی هست یا سکوریتی نیست. وقتی سکوریتی روش نباشه یعنی بانک این وسط چیزی رو نگیره مثلا ماشین طرف رو نگیره یا نخواد چیزی رو بذاره روی وامشون، خوب برای بانک ریسک بالایی رو داره به خاطر همین حاضره ماکسیمم ۵۰ هزار دلار وام بده اما اگه بخواد بالاتر از این رقم وام بده حتما دنبال این هست که مثلا ماشین یا خونه ی طرف رو به عنوان سکوریتی قرار بده و در کل دنبال یه همچین کاری هست.
برای وام خونه به هرحال بانک، خونه رو به عنوان سکوریتی برمیداره بنابراین در این حالت ریسک بانک در این نقطه پایینه مخصوصا اگه شما با ۲۰ درصد اقدام کنید. بانک داره ۸۰ درصد از پول خونه رو پرداخت میکنه و احتمال این که مارکت در ۵ سال آینده این ۲۰ درصد رو بخواد کاور بکنه، بره بالا یا بیاد پایین، کم هست.
در واقع در اقتصاد استرالیا کم اتفاق میفته ببینیم که ۲۰ درصد قیمت خونه افت بکنه یا بانک بخواد تو این قضیه ضرر کنه به همین دلیل چون بانک این سکوریتی رو روی خونه برمیداره، این مشکل رو با این قضیه نداره ولی نیاز هم داره که کاملا توجیه بشه که شما از نظر مدارک مالی و از نظر توانایی بازپرداخت قسط هاتون مشکلی رو ندارید. این چیزی هست که بانک حتما بهش نگاه میکنه و حتما چکش میکنه.
تاثیر میزان پول پیش در نرخ بهره
وقتی شما ۵ درصد از پول پیش خونه رو دارید، بانک خیلی تمایلی به دادن تخفیف بالا نیست، وقتی شما ۱۰ درصد رو دارید بانک یکم تمایلش به دادن تخفیف بیشتر میشه، وقتی ۲۰ درصد رو دارید، بانک پکیج هایی رو داره که فقط مخصوص کسانی هست که ۲۰ درصد رو دارند و rate هایی که در بازار هست هم مخصوص کسانی هست که ۲۰ درصد رو دارند.
این هم در نظر داشته باشید درصورتی که شما زیر ۲۰ درصد از پول خونه رو داشته باشید، بانک ملزم به این هست که ببینه آیا شما این پول پیشی که میخواید برای خونه پرداخت کنید رو به صورت واقعی در حسابتون داشتید یا نه. این برای بانک خیلی مهم هست. مثلا اگه شما ۵ درصد از پول خونه رو میخواید پرداخت کنید و ۹۵ درصد رو میخواید وام بگیرید، بانک احتیاج داره که ببینه شما اون ۵ درصد رو از سه ماه گذشته در حسابتون داشتید.
اگه تا ۱۰ درصد هم باشه همین رو میخواد. یک سری از بانک ها که معدود هستند و بالای ۱۰ درصد، اصولا با ۱۲ درصد کار میکنند، رو ۱۲ درصد نیاز ندارن ببینن که شما این مبلغ رو تو سه ماه گذشته داشتید یا نه. ولی شما وقتی ۲۰ درصد رو داشته باشید بانک دیگه به این قضیه هم نگاه نمیکنه و واسش مهم نیست که آیا شما این مبلغ رو تو ۳ ماه گذشته تو حسابتون داشتید یا نه.
نکات مهم پیش از اقدام برای خرید خانه
اولین چیزی که میخوام راجع بهش بگم ارزیابی خونه هست. ارزیابی که بانک روی خونه میذاره با ارزیابی که شما میرید و میخواید یه خونه ای رو بخرید، متفاوته. این رو خیلی از مردم نمیدونند و فکر میکنن که خوب ما میخوایم یه خونه ای رو که مثلا قیمتش رو ۵۰۰ هزار دلار گذاشتن بخریم و ۵ درصد از این ۵۰۰ هزار دلار رو داریم یعنی ۵۰ هزار دلار و ما دیگه میتونیم بریم و این خونه رو بخریم، این چیزی هست که مردم میبینند ولی دراصل به این سادگی نیست.
ارزش گذاری بانک و تفاوت آن با ارزش واقعی ملک
اون ارزیابی که real state توی اون منطقه روی اون ملک میذاره متفاوت هست با چیزی که بانک قبولش میکنه. بانک خودش برای هرکدوم از وام هایی که میخواد انجام بده شخصی رو میفرسته یا این که آنلاین بررسی میکنه، تمام اون منطقه رو چک میکنه، فروش هایی که تو اون منطقه انجام شده رو نگاه میکنه و ارزیابیش رو روی اون خونه میذاره و میگه که مثلا این خونه آیا ۵۰۰ هزار دلار میارزه یا نه، یا بیشتر از ۵۰۰ هزار دلار میارزه یا کمتر.
اگر همون رقم رو کاور کنه شما میتونید طبق همون رقم وامتون رو بگیرید. چنان چه کم تر ارزیابی کنه، ماوالتفاوت اون ملک رو خود خریدار باید پرداخت کنه.
در چه صورت باید علاوه بر دیپوزیت و وام، مبلغ بیشتری برای خانه بپردازیم؟
بعضی وقت ها دوستان یه خونه ای رو خوششون میاد، حتی دیپوزیت هم میذارن و بعد که سراغ گرفتن وام میان و وقت ارزیابی بانک میرسه، یک دفعه بانک یه رقم عجیبی رو نسبت به رقمی که اون ها دارن خرید میکنند، پایین تر ارزیابیش میکنه. اون وقت طرف خیلی متضرر میشه یا باید خودش اون پول رو اضافه پرداخت کنه یا اون دیپوزیتی که از قبل پرداخت کرده از بین میره.
بیشتر بخوانید: نقل و انتقال پول در استرالیا
دیپوزیت چه موقع از بین میره و مدت کولینگ آف چیست؟
در بعضی ایالت های استرالیا به خصوص سیدنی و ملبورن این اتفاق میفته. یه سری خونه ها هستند که مذاکره دارند، طبق اون، یه رقمی رو روش میذارن و میخوان به همون رقم اون خونه رو بفروشن. افراد میرن خونه رو میبینن و میپسندن و real state بهشون میگه یه دیپوزیتی رو به ما بدید که ما این خونه رو براتون نگه داریم اصولا هم ۷ روز کولینگ آف میدن یعنی تو این ۷ روز میتونید نظرتون رو عوض کنید.
تمام این ها وجود داره ولی دقت کنید که اون ها ممکنه ۷ روز کولینگ آف رو بذارن اما توی اون شرایط، یه موردی رو گذاشتن که دیپوزیت شما رو که ۱۰۰۰ یا ۲۰۰۰ دلار هست رو بهتون برنگردونن. لطفا راجع به این قضیه حتما دقت داشته باشید و هرموقع که خواستید یه همچین خونه ای رو بخرید یا دیپوزیتی رو بذارید، حتما مطمئن باشید توی اون ۷ تا ۱۰ روزی که دارید کولینگ آف میگیرید، میتونید پولتون رو کامل از طرف پس بگیرید.
پکیج خانه و زمین یا House & Land package چیست و چه نکاتی رو در این خصوص باید بدانیم؟
بحث پکیج خانه و زمین در استرالیا داغه و خیلی ها دوست دارن که برن و زمینی رو بگیرن و اون زمین ساخته بشه و بعدش برن توش زندگی کنند تا این که به عنوان سرمایه گذاری باشه و بفروشنش.
این مثلا پکیج داستان متفاوتی هست نسبت به خرید خونه. درواقع شامل دو تا وام و دو تا بخش میشه. این دوتا بخش با هم در ارتباط هستند ولی جدا هستند.
یه سری گروه ها هستند که با شهرداری ها در ارتباط هستند. وقتی شهرداری یه منطقه ای رو برای فروش باز میکنه، این ها میرن یه زمین ۵ هزار تا ۲۰ هزار متری در اون منطقه رو خریداری میکنند، تو اون قسمت شروع میکنند خیابون سازی، برق کشی، گاز کشی و آب و برق همه رو انجام میدن.
وقتی انجام دادن میان این زمین ها رو به قطعات ۴۰۰ تا ۵۰۰ متری تقسیم میکنن و شروع میکنند این ها رو فروختن. درواقع میان میگن ما یه سری پکیج داریم، یه سری نقشه هایی رو آماده دارن و میگن میتونید بیاید و از این نقشه ها انتخاب کنید، چند تا تغییری هم که لازم دارید روش میتونید انجام بدید و ما این خونه رو برای شما میسازیم.
این پکیج رو شروع به فروختن میکنند و شما میتونید بینشون انتخاب کنید ولی این شامل دو تا قضیه هست. یکی این که اول از همه شما میرید زمین رو انتخاب میکنید و از دیولوپر(developer) زمین رو خریداری میکنید. دیولوپر اون زمین رو به شما میفروشه. وقتی که فروخت، شما وارد وامتون میشید و شروع میکنید به پرداخت کردن وامتون و اپلای میکنید برای گرفتن Development approval که اون ها شروع کنن به ساخت برای اون خونه. این مبحثیه که اصولا ۶ ماه طول میکشه تا اون ها بتونن development approval رو بگیرند. وقتی گرفتن، شروع میکنن به ساخت.
البته این هم بگم که این ها صبر میکنن و یک دفعه برای ساخت ۴ خونه با هم استارت رو میزنن. پس در نظر داشته باشید به مدت ۶ ماه تا یک سال شما وام خونه رو دارید پرداخت میکنید، هیچ بازدهی ازش ندارید و اگر داخل خونه ای هستید که اجاره ش کردید، هنوز دارید اجاره ش رو پرداخت میکنید.
بعد از اون باید برید وام ساخت خونه رو بگیرید. وام ساخت خونه کاملا متفاوته. یه وام مجزاییه، مرحله ی دومی رو داره. توی م حله ی دوم شما شروع میکنید به صورت خورد خورد این وام رو دریافت میکنید. قسمت اول پول رو خودتون باید داشته باشید برای مثال مرحله ی اول خاک برداریه، شما باید هزینه ی خاک برداری رو خودتون داشته باشید. پرداخت ها معمولا تو ۵ مرحله انجام میشه.
وقتی خونه ساخته شد دوباره یه مبحث دیگه ای وجود داره که ما میایم وام ساخت خونه رو با وام زمین رو با هم یکیش میکنیم و میایم یه وام خونه برای شما میگیریم.
این رو درنظر داشته باشید از زمان وارد شدنتون برای خرید زمین تا زمانی که خونتون ساخته میشه و میتونید به داخلش اسباب ببرید ممکنه تا ۲ سال یا شاید هم بیشتر طول بکشه. درنتیجه تمام این دو سال، شما اجاره ی خونه ای که توش نشستین رو دارید پرداخت میکنید و دارید یه هزینه ای رو هم مجزا برای وامتون پرداخت میکنید.
در آخر به یاد داشته باشید که اون چیزی که معمولا شما میبینید با اون چه در قرارداد و کار اداری هست، متفاوته و باید خیلی حواستون جمع باشه و به قوانین مشرف باشید که خدایی نکرده پولتون از دستتون نره. ما سعی کردیم تا جایی که ممکن بود و براتون سوال بود تمام نکات رو مطرح کنیم.
امیدواریم مطلب وام خانه در استرالیا براتون مفید بوده باشه.
